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              品牌家居嚴選導購平臺,為家裝小白賦能

              從微觀項目去化熱度解析當前重點城市分化走勢

                2022-04-12 10:05:33   3385 發表觀點  

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              摘要:前期的利好政策落地仍需發酵,市場的分化格局仍將延續,率先回暖的勢必是“人+錢”集中的基本面較好的城市。

              2022年以來,伴隨著樓市下行壓力加劇,從中央到地方,樓市利好政策不斷,兩會“定調”,六部委密集表態穩地產,鄭州、福州、衢州等相繼放松“四限”,而放寬公積金利率、降首付、下調房貸利率、推出購房補貼的城市更是不勝枚舉;不過從CRIC監測數據來看,3月百城成交同比跌幅仍有擴大趨勢,降幅高達51%。究竟當前各城市真實市場熱度如何?哪些高熱不退?哪些分化加???哪些延續低迷?


              3月尚未全面回溫

              開盤去化率跌多漲少,滬杭蘇等5城高于60%


              從CRIC調研的全國重點城市3月開盤去化率情況來看,高于60%僅有5城,分別為上海、合肥、臺州、杭州、蘇州,主要集中在長三角經濟相對發達的區域;而變化情況來看,總體呈現出跌多漲少,部分城市諸如南京等受疫情負面波及較大,開盤去化率階段性回調;而青島、濟南、揚州等更多城市則呈現出客戶消費欲望低,整體觀望情緒加重,即便以價換量也難挽成交頹勢。僅有少數城市蘇州、惠州、深圳、珠海、鄭州等3月開盤去化率穩步回升。


              從微觀項目去化熱度解析當前重點城市分化走勢


              地方新政效果:

              鄭州一、二手房穩步回升

              福州、南寧延續慘淡


              首先聚焦前期政策“松綁”力度較大的內陸二線,諸如鄭州、福州、南寧。政策落地效果不一,鄭州已然進入了政策引導下的積極修復期,表現在以下幾方面:一是新房市場,項目來訪量和銷售流速穩步提升,3月單項目月均到訪量和月均流速分別達到了325組和20套,較1月低點增長1倍有余。二是二手房市場恢復速度明顯快于新房,客戶購房信心穩步提升,據CRIC監測數據,3月二手房帶看量高達5萬余組,環比2月上漲了140%,成交近2000套,環比2月上漲80%


              從微觀項目去化熱度解析當前重點城市分化走勢


              福州、南寧整體延續慘淡行情,福州認購量短期回升主要源于萬科城市之光集中開盤的個例影響,剔除這一因素,多數項目認購率不足20%,市場無實質性回暖,南寧如是,供需疲軟,房企無集中開盤,以順銷為主,以價換量營銷方式層出不窮,包括購房返現、零首付、85折、一口價等,如華夏院子項目,首付由20萬元優惠至1萬元,但收效寥寥。


              從微觀項目去化熱度解析當前重點城市分化走勢


              我們認為,利好政策的落地效果除了和刺激力度或寬松程度密切相關,更主要的還是取決于城市自身基本面的好壞,以福州、南寧為例,雖為省會城市,但對省內地市的吸附力較弱,加之前期需求透支重,福州早在去年3-4月便放開落戶,已然刺激了一波外圍客戶入市;而南寧的契稅補貼、放寬公積金貸款對于擴充當地居民購買力而言可謂“杯水車薪”,因而二城在短期內均難出現全面回暖行情。


              上海杭州“高熱不退”

              疫情重創的上海最低單項目去化率

              也在80%以上


              目前來看,3月市場“高熱不退”的主要集中在上海、北京和杭州。上海即便在與日俱增的新冠案例和瀕臨“封城”的重創下,3月開盤去化率依然居不同城市之首,高達90%以上。據CRIC監測數據,上海3月、9個已入市項目中,5個項目觸發積分搖號,認籌率200%左右,入市項目平均去化率在90%以上,即便銷售最差的項目去化率也高達80%以上,市場熱度可見一般。


              從微觀項目去化熱度解析當前重點城市分化走勢


              杭州如是,3月整體去化率高達63%,市場熱度較高的板塊主要集中在主城區及其外圍二圈層,主城區斷供板塊越來越多,93個項目價格倒掛,有些項目甚至觸發搖號,而主城外圍的二圈層去化率也在90%左右,基本可達到供求平衡。


              北京寧波升溫顯著

              蘇州、西安等區域板塊“冷熱不均”分化加劇


              北京,3月在供應持續放量的情況下,市場活躍度穩步提升。雖然整體開盤去化率僅36%,但是不乏單項目熱銷,朝陽京能?龍湖熙上開盤當日認購量高達110套,銷售金額達6.5億,去化率為54%;海淀中海滙德里開盤當天搖號成交官宣也達50億元,去化率在7成左右。更有共有產權紅盤海淀天恒·學院里開放申購,100人搶1套房。許多項目前期促銷優惠基本都在收回,原有的98折、99折都已調回原價, 二手房帶看量明顯提升、成交周期縮短,成交量隨之攀升,市場整體修復。


              蘇州3月9個項目推售,開盤去化率高達60%,算是近半年去化率較高的月份之一。區域板塊分化行情持續加劇,園區、獅山核心板塊去化表現最好,園區2個價格倒掛盤“日光”;其次是新城板塊,去化率能達到60%-80%;但是絕大多數板塊去化率低于40%,并大量分銷且傭金比例3%-5%。相城區項目在8.5-8.8折的基礎上,還送物業費、車位抵用券、家電等,但去化率低至20%。


              從微觀項目去化熱度解析當前重點城市分化走勢


              西安受疫情影響,3月23個項目首開或加推,去化情況呈現出顯著的兩極分化:一方面主城區熱度顯著高于西咸新區,地段優質、央企開發、性價比高的項目較多;另一方面,主城區、西咸新區內部各項目之間去化差異也較為顯著,主城區的18個項目,11個項目去化率能夠達到60%以上。這些項目中又有3個項目,開盤當天去化率高達100%。西咸開盤的5個項目中只有1個去化率能夠達到66%,其他四個項目的去化率也只有10%-20%。


              從微觀項目去化熱度解析當前重點城市分化走勢


              城市項目能得以熱銷的共性原因無外乎以下幾點:一是項目所在板塊供應稀缺,部分甚至存在“斷供”情況;二是核心城市因“限價”原因導致了顯著的一二手價格倒掛現象,“買到就是賺到”資產避險的投資心理驅動;三是項目往往有核心的教育、商業、交通配套加持,凸顯其高性價比。


              廣州成都武漢市場尚屬“筑底”階段

              供、需端觀望情緒濃厚“等風來”


              而核心一線廣州和成交常年霸榜的成都、武漢目前整體市場仍處于低迷階段,市場整體觀望情緒相對濃厚。以廣州為例,3月開盤去化率為20%,僅為去年同期的一半,招商·弘陽·雍云邸、中建宏泰學府悅城開盤認購率均不足10%,購房者觀望情緒濃重。


              從微觀項目去化熱度解析當前重點城市分化走勢


              事實上,廣州、武漢均表現出供應量的大幅萎縮,房企推盤積極性普遍不高,廣州清明前后僅1個項目加推,其余均以單盤10-20套小體量促銷形式推貨,供應策略極為保守;武漢按推貨節奏來看,一季度理應加推量在580萬平方米,而實際僅供應260萬平方米,主要與自身高庫存和低迷的開盤去化率密切相關,一方面廣狹義庫存去化周期分別達到了22個月和5年,另一方面項目去化持續走低,新盤去化率由1-2月的30%腰斬至3月的14%,已近一年來低點。


              成都3月開盤去化率為58%,看似“名列前茅”,實則供應、成交量仍處底部運行,顯著低于2021年上半年月均值。目前成都限制性政策從嚴,首套房貸利率高達5.6%,購房者當前承擔的購房壓力仍較大,且目前政策暫無松動跡象,也導致了購房者對后市信心不足。目前來看,客戶價格敏感度高,剛需屬性顯著,3月恒大天府半島項目和融創春風十里項目均出現了到訪量激增,主要就是源于項目售價低于周邊競品項目6000-8000元/平。


              利好政策落地仍需發酵

              少數城市有望二季度率先復蘇


              縱觀3月樓市,雖然半數以上重點城市皆有不同程度的松綁:居民端多以降首付、按揭貸款利率下調、購房補貼層面擴充居民購買力,企業端則在拍地取消配建捆綁、延遲土地款交付期限等土拍出讓規則調整層面緩解企業資金壓力。而就一二線除了鄭州、福州、寧波“突圍”限購成功之外,無錫傳言取消限購則被住建部辟謠,武漢外圍松綁政策也尚在研討。深圳傳言二手房指導價上調同樣暫未落地。一季度利好“托市”政策頻出但效果平平,出臺更大力度政策預期強烈,另一方面,疫情多地集中爆發負面影響下,購房需求將遞延至4、5月“陽春”釋放。

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              綜上,我們認為,前期的利好政策落地仍需發酵,市場的分化格局仍將延續,率先回暖的勢必是“人+錢”集中的基本面較好的城市,諸如深圳、惠州、珠海、南京、無錫、常州等有望在二季度率先迎來“轉機”;武漢、鄭州、廈門等或將輪動傳導而筑底企穩;對于昆明、南寧、重慶、福州、青島、濟南、長春等而言短期下行壓力依舊較大。


              標簽: 房地產重點城市 來源:克而瑞地產研究(cricyjzx)

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