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              警惕!長三角這些城市購買力滑坡影響復蘇

                2022-07-13 08:46:45   3311 發表觀點  

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              摘要:我們認為下半年長三角地區房地產市場復蘇進程猶存較大不確定性,且城市持續分化。

              6月,長三角地區房地產市場明顯復蘇,頭部城市上海、杭州開盤去化率超80%,蘇州、寧波、南京等去化率低位回升,但湖州、常州等去化率不增反降。下半年長三角市場復蘇行情能否延續?基于購買力瓶頸制約,哪些城市猶存下行壓力?


              滬杭開盤去化超8成、蘇寧甬等低位回升

              常州湖州等多數三四線仍低迷調整


              6月,長三角地區房地產市場明顯復蘇,重點城市開盤去化率升至44%,環比提升13個百分點。


              具體而言,上海、杭州和合肥房地產市場依舊堅挺,開盤去化率都在70%以上。例如上海,疫情解封后市場快速復蘇,6月開盤去化率高達83%,7成以上樓盤開盤當天售罄。但由于樓盤扎堆入市,遠郊非熱點板塊去化壓力加大,部分剛需盤去化率低于30%。


              蘇州、寧波和南京熱銷盤帶動去化率結構性拉升,但邊緣板塊仍面臨較大的去化壓力。例如南京,6月開盤去化率升至32%,環比增加19個百分點。其中,河西南、大校場等熱點板塊多盤“日光”,但部分邊緣板塊促銷優惠力度持續加大,部分項目特價房最高優惠50萬元。


              蕪湖、衢州等開盤去化率低位回升,但市場尚未真正回穩。例如蕪湖,6月開盤去化率29%,環比增加3個百分點,但由于市場信心缺失,客戶購房意愿在下降,市場仍未真正回穩。湖州、常州市場持續低迷,去化壓力不斷加劇。例如常州,6月開盤去化率低至13%,環比下降9個百分點,去化壓力著實不容小覷。


              警惕!長三角這些城市購買力滑坡影響復蘇


              聯系到市場下行的三大核心問題依舊懸而未決,表現于市場信心缺失、房價預期轉跌、市場需求及購買力透支。下半年長三角市場能否延續復蘇行情?基于購買力瓶頸制約,哪些城市依舊面臨較大下行壓力?以下我們將從長三角企業招聘崗位量及薪資收入、法拍房增減變化予以解析……


              長三角6月招聘總規模111萬同比降26%

              平均月薪7586元環比跌1%


              長三角企業招聘需求持續低迷,三省一市招聘崗位量同比下降26%。自2021年8月以來,長三角地區企業招聘需求銳減,月均招聘崗位量由150萬以上跌至110萬附近。受疫情影響,2022年上半年長三角企業招聘需求依舊羸弱,招聘崗位量持續低位運行。


              2022年6月,長三角招聘崗位量共計111.3萬,環比下降1.5%,同比下降26.3%。其中,安徽、浙江和上海招聘崗位量繼續下滑,例如浙江省招聘崗位量跌至25萬,環比下降0.5%,同比跌幅擴至27.6%。僅江蘇省招聘崗位量小幅回升至37.8萬,環比增長1.6%,但同比仍下降24.6%。


              警惕!長三角這些城市購買力滑坡影響復蘇


              長三角企業招聘月薪基本保持在7500元附近,上海同比上漲16%居首。盡管長三角企業大幅縮減招聘崗位,但由于“搶人”大戰漸趨白熱化,薪資收入趨勢性走穩,月薪基本保持在7500元附近,高素質人才普遍擁有較高的薪資收入。


              2022年6月,長三角平均月薪約7586元,環比下跌1.1%,同比仍上漲1.4%。其中,安徽、浙江和上海薪資收入同比仍漲,尤其是上海薪資收入依舊保持較快增長態勢,平均月薪高達10988元,環比微漲0.2%,同比上漲15.8%。反觀江蘇省平均月薪跌至7611元,環比下跌0.4%,同比下跌2.8%。


              警惕!長三角這些城市購買力滑坡影響復蘇


              滬杭蘇等招聘結構下滑剛需乏力

              南通徐州等招聘量及薪資皆降購買力疲軟


              依據企業招聘崗位量及平均薪資同比增減變化,可以將長三角地區41個地級市劃分為以下四類:


              其一,蕪湖、阜陽2城招聘量及平均薪資同比皆增,市場購買力有所增強。例如蕪湖,受惠于國家大力扶持汽車產業發展,6月企業崗位招聘量達到10746,同比增長9%,平均月薪6712元,同比上漲8%。


              其二,上海、杭州、蘇州等19城招聘量同比下降但平均薪資同比仍上漲,預示著改善性需求依舊堅挺,底層剛需購買力增長乏力。例如上海,今年以來不斷加大人才引進力度,6月企業招聘量40.3萬,同比下降27%,平均薪資10988元,同比仍上漲16%。


              其三,南通、徐州、金華等18城招聘量及平均薪資同比皆降,市場購買力愈加疲軟。例如徐州,6月崗位招聘量7531,同比下降33%,平均薪資7294元,同比下降14%。


              其四,宿遷、鎮江2城招聘量同比增長,但平均薪資同比下跌,預示著市場購買力有所減弱。例如宿遷,6月崗位招聘量4528,同比增長27%,平均薪資6805元,同比下跌4%。


              綜合而言,長三角地區核心城市上海、杭州、蘇州等招聘量結構性下滑,底層剛需購買力增長乏力。三四線城市南通、徐州、金華等大都面臨招聘量及薪資收入皆降的雙重壓力,市場購買力愈加疲軟。而以蕪湖為代表的部分三四線城市,受產業扶持政策影響,招聘量及薪資收入皆升,市場購買力有所增強。


              警惕!長三角這些城市購買力滑坡影響復蘇


              上半年長三角企業破產法拍房同比增88%

              就業崗位減少、收入增長難為繼


              法拍房可以分為涉刑法拍房、訴訟法拍房和企業破產法拍房三類,我們從企業破產清算角度來分析破產法拍房數量增減變化,進而預判未來居民就業崗位及收入預期。


              2021年下半年,長三角地區破產法拍房數量便指數級躍升,下半年破產法拍房總量升至3165套,較上半年增長81%。尤其是2021年12月,破產法拍房數量高達905套,創近年來單月新高。


              2022年上半年,長三角地區破產法拍房總量進一步提升至3276套,環比增長4%,同比更是增長88%。其中,江蘇、浙江兩省破產法拍房數量有所回落,但整體仍處高位。例如江蘇省,上半年破產法拍房總量1361套,環比下降20%,但同比仍增長36%。反觀安徽省破產法拍房放量增長,上半年破產法拍房總量1061套,環比大增233%,同比更是大增749%。


              警惕!長三角這些城市購買力滑坡影響復蘇


              2022年上半年,長三角41個地級市中,便有滁州、蚌埠、連云港等9城破產法拍房數量達到100套以上。例如常州,上半年破產法拍房總量多達516套,暫居長三角首位,同比增長114%。又如滁州,破產法拍房數量由2021年上半年僅3套躍升至2022年上半年的417套,同比增長138倍。


              上海、南京、衢州、亳州、黃山等破產法拍房數量同樣出現較快增長態勢。例如南京,上半年破產法拍房總量81套,同比增長6倍有余。又如衢州破產法拍房總量80套,同比增長19倍。


              受限于企業破產清算,預計長三角地區居民就業崗位或將繼續減少,未來居民收入預期依舊不穩。尤其是滁州、蚌埠、連云港等企業破產數量顯著增多,市場購買力或將陷入瓶頸。


              警惕!長三角這些城市購買力滑坡影響復蘇


              綜上所述,我們認為下半年長三角地區房地產市場復蘇進程猶存較大不確定性,且城市持續分化。核心城市上海、杭州、蘇州等市場相較堅挺,但由于剛需購買力漸顯疲態,遠郊剛需盤仍面臨較大的去化壓力。三四線城市南通、徐州、金華、常州、滁州、連云港等市場購買力愈加疲軟,房地產市場真正回穩仍需較長時間周期。


              標簽: 長三角房地產 來源:克而瑞地產研究(cricyjzx)

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              清纯校花粉嫩粗大进出好
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