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              品牌家居嚴選導購平臺,為家裝小白賦能

              新房交付焦慮下,房企現房庫存或迎來去化良機

                2022-08-11 09:10:04   3361 發表觀點  

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              摘要:現房存貨一般為尾盤或積壓項目,品質參差不齊,因此分類管理是提高去化效率的關鍵。

              7月以來,多地陸續出現商品房停工、交付延期等現象,目前監管層、房企都在大力“保交付”,但不確定性仍難消,新房交付焦慮情緒持續蔓延。在此背景下,或有越來越多購房者將目光轉向可售現房。


              中短期來看,現售制難以落地,大概率以試點形式推進,疊加行業流動性仍緊張,現房資金沉淀壓力甚大,因而新建現房大批入市顯然難以實現,這也就為現房庫存去化提供了良好契機。


              現房庫存壓力加劇

              亟待優化管理


              物業存貨作為房企資產的重要構成,一般包括已竣工物業、開發中物業以及尚未開發的土地,也是企業變現的資本。其中,已竣工物業受去化能力、入市意愿、產品市場接受度、交付節奏把控等因素影響,未能按期出售、結轉,從而形成了現房庫存。


              2021年下半年以來,市場下行、銷售遇冷,多數房企現房庫存積壓加劇。根據克而瑞數據統計,2021年底行業50家典型房企現房庫存總量超萬億元,較2020年同期增加26%,現房庫存占比(已竣工物業存貨/存貨總額)為12.5%,同比上升1.9個百分點,有7成房企現房庫存量與占比同時走高。


              結合現房庫存總量和占比來看,中海、招商、華僑城、合生創展、遠洋等房企位居高位區(現房庫存量高于200億元,現房庫存占比高于15%),其中,央國企所含比重較高,可能與其運營效率有關。此外,從歷年走勢來看,可以發現合生創展、眾安等現房存貨占比近年來連續居高難下,去化壓力顯然不小。


              整體來看,現房存貨在部分房企資產中仍占據相當的權重,不僅造成資金占用,影響資金利用效率,并且市場下行面臨減值壓力,亟待優化破解。


               新房交付焦慮下,房企現房庫存或迎來去化良機


              購房者偏好向現房偏倚

              現房庫存去化迎契機


              目前,房地產行業流動性風險不僅影響債務如期償還,連帶項目建設也受到嚴重沖擊。7月以來,多地陸續出現商品房停工、爛尾、交付延期等現象,新房交付焦慮情緒加速蔓延,為規避風險,購房者偏好從期房向現房偏倚。


              在此背景下,“現房銷售”成為重要賣點,這也為房企現房庫存帶來去化契機。尤其一些房企由于慢周轉慣性、去化不力導致已竣工未售物業積壓,形成可售現房高庫存,或將打開出口,實現庫存“輕型化”轉身。


              合生創展作為慢周轉典型代表,現房庫存占比常年保持在30%以上,遠高于行業平均水平,2021年末為34.1%?!案叨舜蟊P”產品定位是影響其去化、周轉速度不可忽視的癥結。2021年存貨周轉率僅為0.15次/年,盡管相較往年有所上升,但仍處于低位。


              今年前7月,合生創展總合約銷售金額約188億元,較2021年同期同比下降約22.93%,把握住“現房銷售”契機,加快存貨周轉,或能助力今年經營局面得到進一步改善。


               新房交付焦慮下,房企現房庫存或迎來去化良機


              招商、萬科等可售現房豐富

              一二線城市戰略房企去化預期向好


              具體從項目層面來看,恒大、萬科、招商、碧桂園等規模房企可售現房量多且分布廣。以招商為例,截至2021年底招商國內外主要房地產項目共計531個,其中涉宅已竣工項目超過160個,分布在40個城市,一二線城市比較優質項目較多,如鄭州招商公園1872、天津招商津灣天璽等均處于現房在售中。鄭州招商公園1872為鄭州青年人才示范項目,人才購房補貼具備一定吸引力。而天津招商津灣天璽地理位置、商業配套都是“引流”利器。


              部分房企盡管現房存貨占比較高,如合生創展、大悅城等,但得益于一二線城市戰略布局,可售現房資源分布集中,有利于聚焦發力,疊加行情加持,去化預期相對較好。根據企業年報數據統計,截至2021年底大悅城可售現房建面在120萬平方米左右,主要分布在北京、深圳、上海、南京、蘇州等重點一二線城市,其中北京中糧天恒天悅壹號存貨較多,可售建筑面積約有10萬平方米,目前項目仍在積極推廣營銷。


               新房交付焦慮下,房企現房庫存或迎來去化良機


              營銷策略重要性凸顯

              品質分類管理有利于高效去化


              但由于房企可售現房存貨主要為尾盤、積壓項目或捂盤項目,品質更加直觀化,在市場冷淡期,顯然進一步加大了去化難點和考驗。對于房企來說,盤點現房資源,進行品質分類管理尤為重要,這也是提高去化效率的關鍵。其次,制定一市一策、一盤一策,當前市面上現房并不少見,優惠政策層出,通過營銷策略吸引購房者也必不可少。


              以恒大為首,少數房企已經展開“現房營銷”鋪排。2021年下半年,為應對流動性危機,恒大提出全面實施現房銷售,進行自救。今年4月20日,下發《關于下發黃金周期間10項重點營銷措施及專項考核的通知》,重點圍繞“現房大優惠”營銷主題。中短期來看,“現房營銷”已成為恒大常態化的營銷推廣方式。


              7月中旬,時代中國應市而動推出“安心現房節”,活動覆蓋廣州、佛山、東莞、珠海、江門、中山、清遠、河源等地近20個項目,這些項目多為尾盤或積壓存貨。

              尤其對于出險房企以及此次“停貸潮”涉事企業來說,期房的市場預期降低,優質現房存貨以及高效的營銷策略或成為一大籌碼,有利于緩和市場情緒、促進資金回籠,對“活下去”意義重大。

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              總結:房地產行業流動性風險連帶項目建設也受到嚴重沖擊,引發新房交付焦慮,購房者偏好從期房向現房偏倚,房企現房庫存去化、加快存貨周轉迎來好時機??墒郜F房資源多、布局好的房企可以積極把握住機遇出手,優化庫存結構,實現“輕型化”轉身。但現房存貨一般為尾盤或積壓項目,品質參差不齊,因此分類管理是提高去化效率的關鍵。尤其對于出險房企以及已發生停工、延期交付等問題企業來說,優質現房存貨以及高效的營銷策略或成為度過艱難時期的一大籌碼。


              標簽: 房產房企 來源:克而瑞地產研究(cricyjzx)

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              清纯校花粉嫩粗大进出好
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