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              品牌家居嚴選導購平臺,為家裝小白賦能

              地價下調也未有“暖意”,無錫三批次仍靠平臺、城投“苦撐”

                2022-08-31 08:51:46   3366 發表觀點  

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              摘要:無錫第三輪土拍不僅規模小,熱度也同樣降至冰點,全部地塊皆為底價成交。

              8月末,無錫完成今年的第三輪集中供地,共計成功出讓11宗地塊,總建面97萬平方米,成交總金額120億元。其中成交建面為集中供地以來最低的一次。

              無錫第三輪土拍不僅規模小,熱度也同樣降至冰點,全部地塊皆為底價成交。而拿地企業除朗詩以外均為地方平臺公司“托底”,投資觀望情緒濃厚。


              地價下調也未有“暖意”,無錫三批次仍靠平臺、城投“苦撐”


              第三輪供應規模歷次最低

              地塊整體“亮點不足”


              無錫第三輪供應含宅地塊共計11宗,總建面97萬平方米,較今年首輪、次輪分別下降3%和46%,也是歷次集中供地以來規模最少的一次。供應量下降同時,本次供地質量也較為普通,大部分地塊配套雖然齊備,質量“過關”,但是并沒有太大的亮點,對開發商的吸引力度有限。


              從區域分布來看,新吳區出讓地塊建面達到41萬平方米,占了本輪供應“半壁江山”,經開區也有15萬平方米的供應,這兩個區域也是無錫7月末的商品住宅庫存去化周期最低的2個區域,分別為19.2個月和9.9個月。


              從地塊本身質量、配套、環境等方面來看,本批次地塊條件不能算“差”,但在當前市場環境相對冷淡、去化周期較長的情況下,雖然無錫土拍政策仍較寬松,但在地塊并未較大“亮點下”未能激發開發商參拍熱情。


              地價下調也未有“暖意”,無錫三批次仍靠平臺、城投“苦撐”


              11宗全部底價成交仍未有“暖意”

              依舊是地方城投、平臺“托底”


              在市場整體大環境依然冷淡的情況下,即使無錫前期出臺了放寬限購、優化“認房認貸”、降低貸款利率等各類利好政策,第三輪集中供地也依然反響平平:11宗供應地塊全部底價成交,且每宗地塊參拍房企均只有1家。


              從拿地房企類型也不難看出此次土拍的“平淡與涼意”,基本以本土城投類公司為主,除朗詩拿下梁溪區兩宗商住地塊以外,其余地塊均由無錫本土國資背景的城投類公司競得,包括太湖新城、山水慧谷、錫山文商旅等,城投類公司拿地金額占本次土拍總成交金額近九成,“托底”作用不減。而朗詩作為江蘇本土房企,在無錫持續深耕,于目前市場冷淡期拿地,有助于低位補充土儲。


              盡管近期市場寬松政策頻出,購房信心略有恢復,但從此次無錫土拍來看,無論從參拍房企還是最終溢價率,土拍并未在市場上掀起水花,整體關注度較低,房企觀望情緒仍相對濃厚,投資積極性并未恢復。


              地價下調也未有“暖意”,無錫三批次仍靠平臺、城投“苦撐”


              部分地塊地價回調

              但整體盈利空間不容樂觀


              對比本次成交的10宗含宅地塊(除去定向銷售地塊)與周邊地塊的成交地價來看,本次部分地塊的成交樓板價較以往成交有所回調:例如錫西城投競得的惠山區26號地塊,成交樓板價為8500元/平方米,與周邊之前成交的地價相比,下調幅度在2-15%之間;而山水慧谷競得的濱湖區11號地塊成交樓板價為13526元/平方米,與周邊幾宗地相比,地價的下調幅度更是達到30%左右。


              地價下調也未有“暖意”,無錫三批次仍靠平臺、城投“苦撐”


              但值得一提的是,即使部分地塊的地價回調,本次土拍整體的盈利空間不容樂觀。無錫目前實行成本動態審核的方式確定項目預售審批價,但是參考本輪成交地塊周邊的住宅銷售價格來看,普遍地價房價比在0.5以上,且有幾宗地塊的地價房價比高達0.9左右:


              例如朗詩競得的梁溪區23號地塊,成交樓板價達到15000元/平方米,但周邊的世茂璀璨時光、中梁中奧溪澗堂、世茂璀璨泱上、融僑悅府等項目的成交均價僅在17000-25000元/平方米之間。反之,本次成交的11號、26號和36號地塊,平均地價房價比約為0.6,地價房價差也相對較大,盈利空間相對寬裕。


              地價下調也未有“暖意”,無錫三批次仍靠平臺、城投“苦撐”


              商品住宅市場持續低位運行

              市場信心尚未回暖


              結合商品住宅市場來看,無錫自2021年以來,商品住宅整體的供求比為1.03,供求相對平衡,但在今年5、6月份成交量短暫、小幅回升后,7月和8月成交量再度走低,與去年同期相比分別大降72%和55%,住宅市場的低迷也是本次土拍冷淡收場的原因之一。


              在疫情影響、“斷供潮”等負面信息作用下,無錫市場整體觀望情緒濃厚,不少項目通過打折、加大優惠力度等方式加強促銷,但銷售量也暫未體現出明顯回升。在此市場環境下,開發商拿地熱情難以被激發,預計等到樓市率先回暖后,熱度才能蔓延至土地市場。


              地價下調也未有“暖意”,無錫三批次仍靠平臺、城投“苦撐”


              整體來看,無錫的第三輪土拍表現平淡,雖然在預公告的作用下,并未發生流拍,但所有地塊均只有1家開發商參與,全部底價成交,市場熱度和參與度都降至冰點。除了朗詩以外,其他拿地房企均為地方平臺公。無錫今年還將有第四輪集中供地,若地塊質量沒有顯著提升或大力度政策刺激下,預計大概率將延續前三輪的平淡成交。

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              標簽: 家居家居企業 來源:克而瑞地產研究(cricyjzx)

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              清纯校花粉嫩粗大进出好
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